Como declarar aluguel no imposto de renda: carnê-leão, deduções e o que evitar

Muita gente que aluga um imóvel descobre tarde demais que o imposto sobre o aluguel não espera a declaração anual. Quem recebe aluguel de pessoa física pode ter que recolher imposto todo mês, por conta própria, e deixar para "acertar em abril" é exatamente o erro que gera multa e dor de cabeça.

A regra assusta menos do que parece. Este guia explica, em 2026 e em linguagem de gente, como funciona o carnê-leão, quanto se paga na prática, o que você pode abater da conta e como se organizar para a declaração anual virar uma formalidade de dez minutos.

Aluguel de pessoa física cai no carnê-leão mensal

Quando o inquilino é pessoa física, ninguém desconta imposto na fonte: a responsabilidade de calcular e recolher é sua, mês a mês. Esse recolhimento mensal obrigatório se chama carnê-leão. Em uma frase leiga: é o imposto de renda pago por fora, todo mês, por quem recebe rendimentos de outra pessoa física sem ter empregador para descontar.

O funcionamento, em três passos:

1. Todo mês, você lança o aluguel recebido no Carnê-Leão Web, dentro do portal e-CAC da Receita Federal, na internet mesmo, sem programa para instalar.
2. O sistema calcula o imposto do mês pela tabela progressiva e gera um DARF, a guia de pagamento, com vencimento no último dia útil do mês seguinte.
3. Na declaração anual, você importa tudo o que lançou no carnê-leão com dois cliques. O imposto já foi pago ao longo do ano; a declaração só consolida.

E quem recebe pouco? Existe um limite mensal de isenção: aluguel recebido abaixo dele não gera imposto a recolher naquele mês. Esse limite é o da primeira faixa da tabela progressiva mensal e muda de tempos em tempos, por isso não vale decorar número: antes de concluir que está isento, confira a tabela vigente no site da Receita Federal. E atenção: não ter imposto a pagar não dispensa declarar o rendimento na declaração anual, se você for obrigado a entregá-la.

A tabela progressiva em bom português

O imposto do aluguel segue a mesma tabela progressiva do salário. Progressiva quer dizer: quem recebe pouco paga pouco ou nada, e as alíquotas maiores só alcançam quem recebe mais.

Um detalhe que derruba muita gente: a alíquota maior não se aplica sobre o valor inteiro, só sobre a parte que passa de cada faixa. Se o seu aluguel encosta na faixa de 15%, não significa que 15% do aluguel vira imposto; significa que só o pedaço do rendimento dentro daquela faixa paga 15%, e os pedaços anteriores pagam as alíquotas menores (ou nada, na faixa isenta). Na prática, o percentual efetivo sobre o total é sempre menor do que a alíquota da faixa.

Você não precisa fazer essa conta na mão: o Carnê-Leão Web aplica a tabela sozinho. O que importa entender é o espírito da regra: aluguel modesto gera imposto modesto, e só valores mais altos chegam às alíquotas de cima.

O que você pode deduzir da base de cálculo

Aqui mora a economia legítima que muito proprietário deixa na mesa: o imposto não incide sobre tudo o que o inquilino paga, e sim sobre o que sobra para você. Podem ser abatidos da base:

• IPTU e condomínio, quando pagos pelo proprietário. Se esses encargos são pagos pelo inquilino, como é comum, não entram na conta de ninguém: nesse caso eles nem são rendimento seu. Mas se é você quem banca, pode deduzir.
• Taxa de administração da imobiliária, para quem usa esse serviço.

Exemplo com números. Aluguel de R$ 2.500,00 em contrato onde o proprietário paga o condomínio de R$ 400,00 e o IPTU de R$ 150,00 por mês, e ainda uma taxa de administração de R$ 250,00:

• Recebido no mês: R$ 2.500,00
• Deduções: R$ 400,00 + R$ 150,00 + R$ 250,00 = R$ 800,00
• Base de cálculo do imposto: R$ 2.500,00 - R$ 800,00 = R$ 1.700,00

O imposto do mês é calculado sobre R$ 1.700,00, não sobre R$ 2.500,00. Dependendo do limite de isenção vigente, uma base reduzida assim pode nem gerar imposto. A condição para deduzir é uma só: guardar os comprovantes de que foi você quem pagou cada despesa.

Aluguel recebido de empresa é outra história

Se o seu inquilino é pessoa jurídica, uma empresa alugando sala, loja ou até imóvel residencial para uso de funcionário, o fluxo muda: a empresa é obrigada a reter o imposto na fonte, pela mesma tabela progressiva, e repassar à Receita. Você recebe o aluguel já líquido do imposto do mês.

Nesse caso não há carnê-leão sobre esse rendimento: no início do ano seguinte a empresa emite um informe de rendimentos, como um empregador faz, e você lança esses valores na declaração anual na ficha de rendimentos recebidos de pessoa jurídica. Se você tem os dois tipos de inquilino, convivem os dois regimes: carnê-leão para o aluguel da pessoa física, retenção na fonte para o da empresa.

O que acontece se não declarar

Sem terrorismo, mas com clareza: aluguel é um rendimento fácil de a Receita enxergar. Imobiliárias informam os contratos que administram em uma declaração própria, a DIMOB, e as movimentações bancárias também são reportadas pelos bancos. O cruzamento entre o que entra na sua conta e o que você declara é feito por computador.

Quem recolhe o carnê-leão em atraso paga multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20% do imposto, mais juros pela Selic. Quem simplesmente não declara corre o risco maior: cair na malha fina, ter a declaração retida e ser autuado, com multa calculada sobre o imposto devido, em percentuais bem mais pesados que os da simples mora. Além do custo, pendência com a Receita trava certidões e financiamentos.

A leitura prática: regularizar cedo é barato, regularizar tarde é caro, e esconder não funciona. Quem tem aluguéis antigos não declarados pode retificar declarações passadas e pagar o imposto com os acréscimos, de preferência com ajuda de um contador.

Organização mensal salva a declaração

O segredo de declarar aluguel sem sofrimento não está em abril: está no mês a mês. Quem chega na declaração com tudo organizado por competência, ou seja, separado por mês de referência, resolve a obrigação em minutos. Quem chega com um ano de extratos embolados passa um fim de semana reconstruindo o próprio histórico.

O kit mínimo de organização:

• Recibo de cada aluguel recebido, com mês de referência, valor e discriminação do que foi pago. Além de prova de quitação para o inquilino, o recibo é o seu registro do rendimento. O gerador de recibo de aluguel grátis monta o documento em segundos, sem cadastro, e o modelo de recibo comentado mostra o que não pode faltar.
• Comprovantes das despesas dedutíveis pagas por você: IPTU, condomínio, taxa de administração.
• Lançamento no Carnê-Leão Web no próprio mês, com o DARF pago antes do vencimento.

É exatamente esse tipo de rotina que a Viventa coloca no automático para quem administra os próprios imóveis: cobrança mensal, recibo emitido a cada pagamento e histórico anual organizado por contrato, pronto para a declaração. A disciplina deixa de depender da sua memória.

Este conteúdo é informativo e não substitui um contador. Para a sua situação específica, especialmente se há aluguéis passados sem declarar, vale uma conversa com um profissional de confiança.